Hausautomatisierung ist der neue Trend. Apple bietet das HomeKit, Google möchte mit Google Home ins Haus und Amazon ist schon in vielen Häuser mit Alexa (Amazon Echo und Dot). Philips ist mit seinen vernetzten Leuchten (Philips Hue) bereits erfolgreich. Pioneer in der privaten Hausautomatisierung und gut geeinget zum Nachrüsten ist Homematic. Zu dem System gibt viele Webseiten mit Tipps und Tricks. Ein wachsender Funkstandard für Nachrüster in der Hausautomatisierung ist Z-Wave (Webpage, deutsches Forum).

Dies sind viele, untereinander nicht kompatible Lösungen, daher versuchen andere Unternehmen wie die Telekom mit Smart Home sich als System-Integrator zu positionieren.

Für unseren Neubau haben wir uns für KNX entschieden. KNX ist kein Anbieter sondern ein (Industrie-)Standard, der von hunderten von Firmen umgesetzt wird. Wir verwenden in unserem Haus Komponenten von Gira, Merten, ABB, Busch-Jaeger und Theben – alle arbeiten problemlos miteinander. Neben der Herstellerunabhängigkeit gibt es zwei weitere Hauptvorteile, die mich bewogen haben, mich für KNX zu entscheiden. Zum einem ist der Standard und die Technik nun über 25 Jahre alt und erprobt. Die Technologie wird vorrangig im professionellen Bereich (Hotels, Industrieanagen, Bürokomplexe) eingesetzt. Unser System läuft nun seit über zwei Jahren wartungs- und fehlerfrei. Zum anderen besitzt das System – anders als Homeatic, HomeKit und andere – keine zentrale Steuerungskomponente, die bei Ausfall das gesamte System außer Funktion setzt. Falls eine KNX-Komponente ausfällt, steht genau diese Funktionalität nicht mehr zur Verfügung und keine andere Funktionalität ist beeinträchtigt. Dies erhöht den WAF (Women Acceptance Factor) deulich.

Nachteile hat KNX natürlich auch. Zum einem ist der KNX-Bus kabelgebunden. Es gibt zwar auch Funkprotokolle, diese sind jedoch nicht hersteller-übergreifend standardisiert implementiert. Daher ist ein Nachrüsten von KNX schwierig. Dies ist beim Neubau keine Einschränkung. Zum anderen ist die Startinvestition höher, da die Kabel durch das gesamte Haus verlegt werden müssen. Die einzelnen Komponenten sind nach meiner Erfahrung jedoch nicht teurer wie bei anderen Lösungen (jedoch auch nicht günstiger). Schießlich ist für die eigene Programmierung der KNX-Komponenten eine spezielle – nicht freie – Software erforderlich, dessen Voll-Lizenz recht teuer ist: die ETS-Software, die aktuelle Version ist 5. Nach meinem Verständnis kann die Programmierung auch mit Steuerkomponenten, wie der Gira Homeserver, erfolgen. Erfahrungen habe ich damit jeodch kein.

Die ETS-Software gibt es in vier Versionen: Zum Ausprobieren gibt es die Demo-Version, die kostenfrei ist. Mit ihr können nur 5 Geräte pro Projekt verwaltet werden (viel zu wenig!).

Dann gibt es die Lite-Version. Diese kann ebenfalls kostenfrei erhalten werden und erlaubt bis zum 20 Geräte in einem Projekt. Hiermit schafft Ihr ein kleineres Haus oder Ihr müsst für die verschiedenen Anwendungsfälle unterschiedliche Projekte anlegen (z.B. eins für die Lichtsteuerung, etc.). Um die kostenlose Lizenz zu erhalten, müsst Ihr Euch registrieren und im myKNX-Bereich den eCampus besuchen. Nach Abschluß des Trainings erhaltet Ihr einen Gutschein für die KNX Lite. Dies soll sicher stellen, dass Ihr genug Wissen besitzt, um die Software auch sinnvoll einzusetzen.

Die “richtige”Lizenz ist die Professional (Volllizenz) die mit Hardware-Dongle geliefert wird. Sie ist recht teuer und kann von Zeit zu Zeit im Angebot günstiger erhalten werden. So bin ich an die Lizenz gekommen. Derzeit haben wir in unserem Haus ca. 35 verschiedene KNX-Geräte. Schließlich gibt es die Supplementary als Ergänzung zu einer Hauptlizenz (max. zwei) – hier könnt Ihr Euch mit Freunden zusammenschließen und die Kosten teilen.

Einen schönen Start in KNX habe ich auf MeinTechBlog gefunden. Bastler können auch mit KNX glücklich werden: Es gibt KNX-Blogs, z.B. KNX-Blogger, Schnittstellen für Linux (Rasberry Pi), Java, Arduino.

Mein Favorit ist jedoch openHAB. Dies ist eine Umgebung, in der verschiedene Protokolle zur Hausautomatisierung, Mediensteuerung und vieles mehr integriert und programmiert werden können. Zu openHAB werde ich (irgendwann) noch einen eignen plokr schreiben. Die Alternative zu openHAB ist FHEM.

In unserem Haus steuern wir derzeit mit KNX das Licht, die Jalousien, das Türschloß, das Vorgebäudetor und den Hauptwasseranschluß. So sind die Jalousien mit der Wetterstation verbunden und werden automatisch bei Wind hochgefahren – ebenso wenn die Rauchmelder Alarm geben. Das Außenlicht wird durch die Zeituhr geschaltet und bestimmte Leuchten (an “Lampenkreuzungen”) werden in mehreren Stromkreisen geschaltet, was mit einer konventiellen Verkabelung nicht realisierbar wäre. Weitere Funktionen werde ich in Zukunft vorstellen. Macht Eurer Haus schlau!

Nun ist genug geplant, nun wird gerechnet! Was kostet der Spass? Hier kommen eine Reihe von hilfreichen Seiten:

• Hausbaukosten im Überblick
• Kosten bei Hausbau
• Baukosten bei Planbasis
• Baunebenkostenrechner
• Erschliessungskosten
• Notar- und Grundbuchkosten

Wer alte Kosten als Grundlage nehmen möchte, sollte die Baupreisentwicklung beachten (Baupreisindizes, Publikationen in NRW).

Zu guter Letzt empfehle ich das Bauvorhaben richtig zu versichern – mit einer Bauhaftpflichtversicherung und eine Baugebäudeversicherung. Rechnet schön!

Wenn man neu baut, stellt sich die Frage, ob ein Fertighaus gebaut, ein Generalunternehmer (Bauunternemer) beauftragt oder mit einem Architekten gebaut werden soll. Wir haben uns für den Architekten (besser die Archtitektinnen) entschieden. Vorneweg: Ich glaube, dass ein Architektenhaus bei gleicher Qualität genauso teuer ist wie die anderen Varianten. Jedoch muss deutlich mehr Zeit investiert werden und es sind über die gesamte Bauphase Entscheidungen zu treffen. Dies ermöglicht das Haus individuell anzupassen – was teils die Kosten dann erhöht – und man kann Entscheidungen treffen, wenn der Baufortschritt entsprechend ist und begutachtbar ist.

Ein guten Überblick bietet Immobilienscout24. Hier findet Ihr eine Einführung in die Leistungsphasen und die Kosten für den Architekten. Es wird heute nach der HOAI 2013 (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) gebaut. In der HOAI sind die Leistungen und deren Entlohnung beschrieben. Beim Architektenvertrag handet es sich um ein Werkvertrag und das Honoar (Festpreis) errechnet sich aus den Kostenberechnung – und nicht aus den tatsächlichen Kosten. Es sollte ein Vertragsabschluß nach der älteren HOAI 2009 vermieden werden (siehe auch im baurechtsblog).

Am Anfang steht der Architektenvertrag. Ich empfehle dringend ein Vertrag selber zu verfassen (und nicht den Entwurf der Architektenkammer zu verwenden), ggf. kann ein Vertrauensanwalt z.B. des Bauherrenschutzbunds prüfen.

Zwei wichtige Empfehlungen möchte ich geben: Erstens regelt die Urheberrechte des Architekten und behaltet Euch das uneingeschränkte Umbau- und Änderungsrecht vor, schließt vertraglich aus, dass es sich um ein künstlerisches Werk handelt. Es ist eben ein Haus und damit ein Gebrauchsgebäude (siehe: Artikel in der Welt, Rechtsprechung im Baunetz).
Zweites beauftragt in zwei Verträgen: Zuerst werden die Leisungsphasen 1-4 (bis zur Genehmigungsplanung) beauftragen. Wenn die Zusammenarbeit mit den Architekten nicht wunschgemäß verläuft, kann der genehmigte Entwurf mit einer anderen Bauleitung umgesetzt werden und danach die Leistungsphasen 5-9 in einem Vertrag – insbesondere vor der Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) scheuen sich viele Architekten, da diese die Haftung (in Baunetz und dies) durch den Architekten verlängert. Dies hat der Gesetzgeber jedoch aus guten und fairen Gründen so bestimmt (siehe auch: Verjährung im Baunetz, Leistungsphase 9 in IWW, LPh 9 in Architektenblatt).

Die Kostenschätzung und die Kostenberechung sind zwei verschiedene Vorgänge. Erste ist die Grundlage des Honorars der Leistungsphasen 1-4 und letztere für die Leistungsphasen 5-9. Dies soll den Architekten motivieren genau zu schätzen und den Bauherren vor bösen Überraschungen schützen. Im HOAI-Rechner können die Honorare für die verschiedenen Phasen online berechnet werden. Die Kostenberechnung begrenzt zwar das Honorar aber nur bedingt die Baukosten. Hier sollten Baukostengrenzen (z.B. im Deutschen Architektenblatt) im Vertrag formuliert werden. Weiter zu beachten ist, dass es neben den Grundleistungen auch zusätzlich zu bezahlende Sonderleistungen gibt oder auch für größere Änderungen Änderungsleistungen (siehe auch Architektenkammer Baden-Württemberg).

Gute Seiten für die Suche sind Baunetz und Baulinks. Falls es Unstimmigkeiten mit dem Architekten gibt, helfen Bauschlichtungsstellen (in NRW).

Bei uns hat alles gut mit unseren Architektinnen geklappt. Pacta sunt servanda!

Viel ist passiert, seitdem ich den letzten Beitrag geschrieben habe und viel Zeit ist vergangen. Die meiste Zeit habe ich mich mit Haus- bzw. Grundstückssuche, Hausbau und Hausverkauf beschäftigt. Nun möchte ich mit Euch meine Fundstücke teilen und fange heute mit Informationen rund um Häuser und Grundstücke an.

Bei Häuser gilt Lage, Lage, Lage – und das Internet bietet viele Informationen zur Lage: Google Maps mit Street View zeigt wie die Umgebung aussieht. Die Katasterämter zeigen die Grundstücksgrenzen und Flurbezeichungen – in NRW sind es TIM Online und für unseren Landkreis Mettmann das Geoportal. Im Geoportal finden sich auch Hochwasserkarten oder Erdbebengebiete (nicht so wenige wie man denken könnte) – das Geoportal gibt es auch bundesweit.

Der Bodenrichtwert und Immobilienpreisüberichten bieten die Gutachterausschüsse der Bundesländer, in NRW bietet BORIS.NRW diese Informationen online an. Der Immobilienkompass der Zeitschrift Capital bietet interaktive Karten zu Lage, Preise und Gehobenheit der Umgebung. Das statistische Bundesamt informiert ebenfalls zu Bau- & Immobilienpreisen.

Allgemeine Informationen bieten verschiedene Portal. Mir haben der Bauratgeber Deutschland, Hurra-wir-bauen und als Ideengeber homesolute gefallen.

Wie ich schon beim ersten Bauvorhaben empfohlen habe, würde ich den Bauherren Schutzbund e.V. empfehlen. Gute Suche!