Wenn man neu baut, stellt sich die Frage, ob ein Fertighaus gebaut, ein Generalunternehmer (Bauunternemer) beauftragt oder mit einem Architekten gebaut werden soll. Wir haben uns für den Architekten (besser die Archtitektinnen) entschieden. Vorneweg: Ich glaube, dass ein Architektenhaus bei gleicher Qualität genauso teuer ist wie die anderen Varianten. Jedoch muss deutlich mehr Zeit investiert werden und es sind über die gesamte Bauphase Entscheidungen zu treffen. Dies ermöglicht das Haus individuell anzupassen – was teils die Kosten dann erhöht – und man kann Entscheidungen treffen, wenn der Baufortschritt entsprechend ist und begutachtbar ist.
Ein guten Überblick bietet Immobilienscout24. Hier findet Ihr eine Einführung in die Leistungsphasen und die Kosten für den Architekten. Es wird heute nach der HOAI 2013 (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) gebaut. In der HOAI sind die Leistungen und deren Entlohnung beschrieben. Beim Architektenvertrag handet es sich um ein Werkvertrag und das Honoar (Festpreis) errechnet sich aus den Kostenberechnung – und nicht aus den tatsächlichen Kosten. Es sollte ein Vertragsabschluß nach der älteren HOAI 2009 vermieden werden (siehe auch im baurechtsblog).
Am Anfang steht der Architektenvertrag. Ich empfehle dringend ein Vertrag selber zu verfassen (und nicht den Entwurf der Architektenkammer zu verwenden), ggf. kann ein Vertrauensanwalt z.B. des Bauherrenschutzbunds prüfen.
Zwei wichtige Empfehlungen möchte ich geben: Erstens regelt die Urheberrechte des Architekten und behaltet Euch das uneingeschränkte Umbau- und Änderungsrecht vor, schließt vertraglich aus, dass es sich um ein künstlerisches Werk handelt. Es ist eben ein Haus und damit ein Gebrauchsgebäude (siehe: Artikel in der Welt, Rechtsprechung im Baunetz).
Zweites beauftragt in zwei Verträgen: Zuerst werden die Leisungsphasen 1-4 (bis zur Genehmigungsplanung) beauftragen. Wenn die Zusammenarbeit mit den Architekten nicht wunschgemäß verläuft, kann der genehmigte Entwurf mit einer anderen Bauleitung umgesetzt werden und danach die Leistungsphasen 5-9 in einem Vertrag – insbesondere vor der Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) scheuen sich viele Architekten, da diese die Haftung (in Baunetz und dies) durch den Architekten verlängert. Dies hat der Gesetzgeber jedoch aus guten und fairen Gründen so bestimmt (siehe auch: Verjährung im Baunetz, Leistungsphase 9 in IWW, LPh 9 in Architektenblatt).
Die Kostenschätzung und die Kostenberechung sind zwei verschiedene Vorgänge. Erste ist die Grundlage des Honorars der Leistungsphasen 1-4 und letztere für die Leistungsphasen 5-9. Dies soll den Architekten motivieren genau zu schätzen und den Bauherren vor bösen Überraschungen schützen. Im HOAI-Rechner können die Honorare für die verschiedenen Phasen online berechnet werden. Die Kostenberechnung begrenzt zwar das Honorar aber nur bedingt die Baukosten. Hier sollten Baukostengrenzen (z.B. im Deutschen Architektenblatt) im Vertrag formuliert werden. Weiter zu beachten ist, dass es neben den Grundleistungen auch zusätzlich zu bezahlende Sonderleistungen gibt oder auch für größere Änderungen Änderungsleistungen (siehe auch Architektenkammer Baden-Württemberg).
Gute Seiten für die Suche sind Baunetz und Baulinks. Falls es Unstimmigkeiten mit dem Architekten gibt, helfen Bauschlichtungsstellen (in NRW).
Bei uns hat alles gut mit unseren Architektinnen geklappt. Pacta sunt servanda!